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2010年6月17日 星期五
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存量房交易中的法律风险规避——资金托管的必

发布时间:2021-10-27 11:52:04 点击:442 次

作者:吕兴跃  宋晨
 
案情介绍:
2012年1月,王某委托某房地产代理销售公司拟购买贾某所有的一小区7栋3008室房产一处,总价为70万元。王某、贾某、某房地产代理销售公司签订了《房地产经纪合同》,且王某与贾某也在该房地产代理销售公司的协助下签订了《存量房买卖合同》。后,王某在未将购房款进行托管的情况下,先行支付给贾某18万元。之后,王某和房地产代理销售公司即无法再与贾某取得联系,双方的房屋交易也被迫中止,2012年7月,王某将贾某诉至法院,要求其继续履行合同。
所谓的“存量房”是法律对于房屋的一种分类,与增量房相对。1993年4月,《建设部关于贯彻<国务院关于发展房地产业若干问题的通知>有关问题的通知》首次以部门规范的形式提及“存量房”一词。建设部《房地产业基本术语标准》第7.0.2规定:房屋一级市场,新开发的商品房预(销)售市场,是增量房屋产权交易市场。第7.0.3规定:房屋二级市场,存量房屋的产权交易市场。因此,增量房俗称“一手房”,存量房俗称“存量房”。
根据有关机构最近调查的统计数据来看,存量房的交易量在目前的房地产市场中正以惊人的速度增长。与此同时,交易中出现的问题和纠纷也越来越多。其中房屋中介的资质、售房人的身份及房屋产权及使用情况、房屋交付前的物业管理问题的交接等均可能影响到交易正常进行,进而产生可能的法律风险给交易双方造成相应的损失。而如何保证存量房交易资金的安全,更是买卖双方极为关注的问题。
一、资金托管的必要性
早在2006年12月,住房与城乡建设部、中国人民银行就发布了《关于加强房地产经营管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006]321号),通知明确要求建立存量房交易结算资金管理制度,规范交易资金专用存缴账户的开设和资金划转。这种按照为买卖存量房的当事人提供的交易资金托管服务,可以充分保证交易资金的安全转移。一是可以防止登记机关在审核存量房交易登记过程中因为拆迁冻结、司法查封、登记手续不全等原因导致当事人补件或不予办理登记的情况下,依法不予登记而可能导致的交易纠纷,便于买卖双方在此种情况下纠纷的解决。二是可以提高市场信息透明度,进一步规范房产经纪行为,避免存量房交易过程中出现交易欺诈或一方不履约造成的交易纠纷,有利于市场的规范,促进存量房市场的健康发展;三是从信息源头上将存量房交易全程纳入“阳光”下操作,从而在根本上规范了存量房市场秩序,保障了房产交易的安全;四是可以杜绝房产交易双方签订“阴阳合同”,避免偷税漏税行为的发生。
二、存量房交易资金托管基本原则
存量房交易资金托管制度的产生是社会大众对迅速增长的房地产交易安全、便捷、规范的制度创新的必然要求,是对存量房交易市场的必要规范,因此笔者认为,存量房交易资金托管制度应当遵循以下基本原则。
(一)强制托管原则。虽然买卖双方可以依据自愿原则选择是否需要资金托管,但是交易的安全性始终是双方在交易过程中不得不时刻担心的问题,因此,交易双方为了避免可能的交易风险也可能选择进行公证、提供担保等方式降低交易风险。但无论采取何种形式,交易双方均无法完全避免对方潜在的违约风险。交易双方对于交易风险的担心和防范而采取的相应措施无疑会增加买卖双方的交易成本,影响交易的效率。故而,对存量房交易实行强制性的资金托管制度无疑会扩大交易规模、极大的降低交易过程中的不确定性,保证存量房交易的安全性和效率性。但是,对于存量房交易资金强制托管原则也不应完全排除自愿托管的方式。毕竟经济生活是复杂多变的,而且,保证交易当事人自愿选择权也是市场经济和社会主义法治的必然要求。笔者认为,房地产管理部门可以对资金托管制度进行例外性的规定,如:只有出卖人为法人、其他组织或交易双方为亲属关系的,才可以自行交付房款,但必须向登记机关提交自行交付购房款的申请等,以完善存量房资金托管制度。
(二)规范管理原则。在存量房交易中,通过房产中介成交的房屋占据了相当大的比例,所以中介机构对于资金托管业务的影响还是比较大的。由于买卖双方掌握不了足够多的信息,中介公司可能利用普通交易者难以全面掌握房产交易的相关信息,来影响整个交易过程。因此,房地产管理部门在推行存量房资金托管业务时应当严格规范房产中介的经营行为。同时,对办理按揭贷款的当事人,办理资金托管的机构或部门应当主动提醒交易当事人,在与银行签订贷款协议时注意防止银行将款打入中介公司,给自己造成风险,并且应当并为每户办理资金托管的当事人建立健全资金托管档案,便于管理和查询。此外,对于可以实行自愿托管的当事人应当认真核对信息,避免交易双方通过虚假的信息规避资金的强制托管,进而影响存量房交易的安全和效率。
(三)便捷服务原则。便捷服务原则始终是行政机关必须坚持的。也是存量房交易资金托管制度能否得以顺利推进和被社会接受的重要因素。笔者认为,作为施行交易资金托管制度的机构应当积极创新服务形式,最大限度的保证交易双方在办理资金托管程序时的方便和快捷,如可以开发存量房资金托管管理软件,实现资金托管办公自动化,建立托管资金的即时查询、相关票据自动打印,自动生成统计数据和报表,从而达到节省办理时间,提高办事效率。此外,还应当采取与多家银行合作的模式,不断完善技术支持,避免因银行账户开设情况过于单一,而需要当事人在办理资金托管业务时不得不重新办理合作银行的银行账户,给交易者带来的不便,影响存量房交易资金托管的便捷。
最后, 存量房交易由于房源广泛,情况复杂,市场不规范,相关法律法规滞后,在交易的过程中存在着诸多的法律问题,增加了交易双方的风险。因此,为了规范和引导存量房交易市场健康、有序的发展,确保所有的交易都通过资金托管的方式进行是切实必要的。

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